Vervuilde grond

Opgepast: vervuilde grond

Het alom gekende ‘lijk in de kast’. Er duikt er altijd wel één (of meer) op bij de overname van een onderneming. Als verkoper kent u ze meestal én meldt u ze  best zo vroeg mogelijk. Maar wat doet u met een probleem dat niet alleen de koper, maar ook uzelf verrast? Een typisch voorbeeld: de milieuproblematiek van uw bedrijf blijkt onverwacht groter te zijn dan u dacht. En dat kan ook uw onderneming overkomen …

Risico’s die tellen

Grondvervuiling legt mogelijk een belangrijke hypotheek op de overdraagbaarheid van uw vennootschap. Het probleem komt vaak voor en als verkoper weet u dikwijls wel dat er iets schort. Maar meestal zijn de omvang en de gevolgen ervan een stuk moeilijker in te schatten. Een paar voorbeelden maken het een en ander duidelijk.

Hebt u een vermoeden dat uw grond vervuild is? Onderzoek dat dan vóór u aan het verkoopsproces begint. Daarvoor checkt u in de eerste plaats een speciaal register waarin alle vervuilde gronden in België in principe zijn opgenomen. Daarnaast laat u een paar boringen uitvoeren die al snel zekerheid geven. Helaas is het ingewikkelder dan dat: niet-vervuilde gronden blijven niet noodzakelijk schoon, en bij vervuilde gronden rijst de vraag wie aansprakelijk is en wie moet saneren.

Vaak zijn het zowel de huidige als de vroegere uitbater(s) die de grond vervuilden. Maar het is de huidige eigenaar die zal moeten saneren, hoewel juridisch het principe ‘de vervuiler betaalt’ geldt. Het milieurecht maakt dus een onderscheid tussen de aansprakelijkheid voor vervuiling en de saneringsplicht. U draait dus als verkoper mogelijk op voor de vervuiling door een derde. De saneringskosten mag u dan verhalen op de vorige eigenaar of uitbater. Als die tenminste nog bestaat en solvabel is.

Vervuiling stopt soms ook niet aan de perceelgrenzen. U loopt de kans dat u opdraait voor de vervuiling van de aangrenzende gronden. Omgekeerd is het ook mogelijk dat u vervuiling aantrekt en dat de oorzaak buiten uw bedrijf ligt. Zo zuigt u met het oppompen van veel grondwater bijvoorbeeld de vervuiling van de omliggende gronden naar uw perceel.

Saneren is bovendien in veel gevallen gemakkelijker gezegd dan gedaan. Saneringswerken leggen soms een deel van een bedrijfsterrein lam, met alle bijhorende financiële gevolgen. Denk maar aan ondergrondse nutsleidingen, het openbreken van de bestrating of de afsluiting van de energiebevoorrading. De kostprijs is dikwijls moeilijk of niet te schatten. Uw koper kiest in dat geval altijd voor een contractuele indekking.

Ten slotte zijn er de grondwerken. Stel: de koper voert funderingswerken uit en de afgegraven grond blijkt plots vervuild. Dan moet hij de grond eerst reinigen voor hij die mag storten. Dat kost handenvol geld én het vertraagt de werken aanzienlijk. Correct geplaatste peilputten, ook binnen bestaande gebouwen, beperken dat risico in belangrijke mate.

Al deze aspecten van grondvervuiling doen een overname vaak kelderen. De situatie wordt te onzeker voor de koper, omdat hij geen goed zicht heeft op het risico en de financiële gevolgen ervan.

Conclusie

Grondvervuiling kan een eenvoudige transactie plotseling heel ingewikkeld maken. Vermoedt u verontreiniging? Onderzoek de situatie dan grondig voor u de verkoop start. Geef uw koper voldoende informatie en zorg voor een transparante communicatie, wanneer de onderhandelingen voldoende ver gevorderd zijn. Uw koper voelt zich zo comfortabeler bij de situatie. Dat maakt een open onderhandeling mogelijk en dat verhoogt op zijn beurt de kans op een succesvolle verkoop.