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Sols contaminés

Reprise d'entreprise
Vérification diligente
Concepts clés

Le « cadavre dans le placard » bien connu. Il en apparaît toujours un (ou plusieurs) lors de la reprise d’une entreprise. En tant que vendeur, vous en avez généralement connaissance et mieux vaut les signaler au plus vite. Mais que faire dans le cas où un problème vous surprend tout autant que l’acheteur ? Un exemple typique : la problématique environnementale de votre entreprise s’avère plus importante que vous ne le pensiez. Et cela peut également arriver à votre entreprise…

Des risques qui comptent

La contamination des sols peut fortement hypothéquer la cessibilité de votre société. Le problème est fréquent et, en tant que vendeur, vous en avez souvent connaissance. Mais il est généralement plus difficile d’en évaluer l’ampleur et les conséquences. Voici quelques exemples qui clarifieront certains points.

Si vous craignez que votre terrain soit contaminé, faites de recherches avant de lancer le processus de vente. Pour ce faire, consultez d’abord le registre spécial qui reprend en principe tous les sols contaminés de Belgique. Ensuite, faites réaliser quelques forages qui vous apporteront vite des certitudes. Le problème est malheureusement plus complexe : les sols non contaminés ne restent pas forcément propres et, en cas de sols contaminés se pose alors la question de savoir qui est responsable et qui doit procéder à l’assainissement.

Le responsable de la pollution est souvent soit le (ou des) exploitant(s) actuel(s) ou passé(s). Mais c’est au propriétaire actuel de les assainir, en dépit du principe du « pollueur payeur » applicable sur le plan juridique. Le droit de l’environnement établit donc une distinction entre la responsabilité de la contamination et l’obligation d’assainissement. Le vendeur trinque donc pour la pollution commise par un tiers. Vous pouvez demander au propriétaire ou à l’exploitant précédent de vous dédommager des coûts d’assainissement. Pour autant qu’il existe encore et soit solvable.

La pollution ne s’arrête pas non plus aux limites de la parcelle. Vous risquez de payer en cas de pollution des terrains avoisinants. À l’inverse, il est possible que vous absorbiez une pollution dont la cause est extérieure à votre entreprise. En pompant une grande quantité d’eaux souterraines par exemple, vous pouvez aspirer la pollution des terrains attenants à votre parcelle.

Dans bien des cas, l’assainissement est en outre plus facile à dire qu’à faire. Les travaux d’assainissement paralysent parfois une partie de votre terrain, avec toutes les conséquences financières que cela implique. C’est le cas pour les canalisations souterraines d’utilité publique, l’ouverture de l’asphalte ou la fermeture de l’approvisionnement énergétique. Le prix est souvent difficile voire impossible à évaluer. Dans ce cas, votre acheteur opte souvent pour une couverture contractuelle.

Il y a enfin les travaux de terrassement. Imaginons que l’acheteur réalise des travaux de fondation et que les sols déblayés s’avèrent soudain contaminés. Il doit d’abord nettoyer les sols avant de pouvoir les évacuer. Cela coûte cher et cela ralentit considérablement les travaux. Des puits de sonde correctement placés, également à l’intérieur des bâtiments existants, limitent en grande partie ces risques.

Tous ces aspects de la contamination des sols font souvent couler une reprise. La situation devient trop incertaine pour l’acheteur, parce qu’il n’a pas un aperçu clair du risque et de ses conséquences financières.

Conclusion

La contamination des sols peut fortement complexifier une transaction simple. Si vous soupçonnez une pollution, étudiez la situation en détail avant de lancer la vente. Transmettez suffisamment d’informations à votre acheteur et assurez une communication claire, lorsque les négociations sont suffisamment avancées. Votre acheteur se sentira plus à l’aise. Cela permettra une négociation ouverte et accroîtra les chances de réussite de la vente.